LA DACIÓN EN PAGO HIPOTECARIO

"Cobre y quédese el cambio"

Seguramente si se realizase una encuesta a todas las personas que actualmente mantenemos algún tipo de obligación de pago hipotecario, con alguna de las entidades que conforman nuestro sector bancario, sobre la posibilidad de entregar nuestra vivienda a cambio de la cancelación total de la deuda hipotecaria, en momentos difíciles como los actuales, es muy probable que la gran mayoría de nosotros, ante un eventual incumplimiento de nuestras obligaciones, accederíamos evitando así consecuencias desagradables de mayor calado. Y esto lo veríamos del todo justo sin entrar a considerar otro tipo de argumentos jurídicos, económicos, personales o sociales.

Si tenemos en cuenta el hecho manifestado por el Consejo General del Poder Judicial que afirma que más de 350.000 familias deberán abandonar su vivienda en los próximos 5 años por ejecuciones hipotecarias y, además, desde el 2007 hasta finales del 2010 los procedimientos de ejecución hipotecarios llegaron a los 300.000 casos, nos podemos hacer una idea de hasta qué punto estos datos estadísticos tan aterradores vienen a mostrarnos una gráfica del actual momento en el que se vive, por otra parte, datos que no tienen paragón hasta la aparición de la presente crisis.       

En principio, cuando alguien deja de pagar la cuota de la hipoteca existe un protocolo bancario, más o menos aceptado por la mayoría de las entidades bancarias, en el cual durante los siguientes 20 días al impago el banco se pone en contacto con el obligado para solventar tal eventualidad, no sin antes cobrar entre el 5% y el 6% de interés de demora. Si la situación persiste y no hacemos frente al impago, el banco inicia un procedimiento de demanda por la vía judicial, dentro de los 6 primeros meses desde el impago, e iniciar así la reclamación y en última instancia el embargo de nuestra vivienda, proceso que puede durar de 8 a 18 meses.

La nueva Ley Hipotecaria permite al moroso presentar una propuesta de pago a la entidad bancaria y así parar el procedimiento judicial de reclamación, claro está, haciéndose cargo de la deuda pendiente más las costas judiciales que por lo general son cuantiosas, pudiendo alcanzar el 20% del valor de tasación del inmueble.

La ejecución hipotecaría se regula tanto por la Ley 1/2000, de 7 de enero, Ley de Enjuiciamiento Civil como por la Ley de 30 de diciembre de 1944, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946, más conocida como la Ley Hipotecaria, modificada, a su vez, por sucesivas normas hasta la llegada de la Ley Orgánica 15/2003.

Es del todo seguro que, ante una falta de pago de la hipoteca, ninguna parte resulta ganadora. Por una parte, el individuo que se ve abocado al desahucio, y por otra la entidad bancaria, dado que según la norma del Banco de España donde se obliga a estas entidades a provisionar la totalidad de la deuda hipotecaria a partir de tres cuotas vencidas y no pagadas por parte del deudor. Es decir, los bancos deben de guardar en una reserva el mismo importe principal del préstamo hipotecario sin la posibilidad de poder disponer de él, lo que deteriora enormemente su negocio bancario, amén del perjuicio en su cuenta de resultados.

Llegado el momento del embargo de la vivienda por parte de la entidad bancaria es muy probable que la deuda adquirida no se vea satisfecha en su totalidad si nos atenemos a lo que se establece en nuestra legislación, a diferencia de lo que ocurre en otras legislaciones donde es habitual la figura de la “dación en pago” que, definida de forma coloquial, sería la entrega del inmueble a cambio de la cancelación  total de la deuda hipotecaria.

En algunos países de la UE y en especial EEUU esta figura de la dación en pago se aplica comúnmente para ciertos supuestos concretos tales como cuando se trata de la vivienda habitual del deudor o cuando el deudor actúa de buena fe. Nuestra legislación, y más en concreto nuestro Código Civil, no hace mención expresa a esta figura jurídica, es más no habla de ella como un modo de pago de las obligaciones aunque sí es cierto que supone su institución si atendemos a determinados artículos del Código Civil y más en concreto al artículo 1274 del antiguo Código Civil de 1946.

"Que firme la hipoteca y que parezca un accidente"

En resumidas cuentas, nuestra legislación sí contempla la posibilidad de formalizar un préstamo de hipoteca incluyendo la dación en pago como cláusula adicional del mismo, como así lo establece el artículo 140 del la Ley Hipotecaria, el cual posibilita que antes de la firma del contrato de préstamo haya un acuerdo entre las partes admitiendo esta cláusula, porque si esto no se realizase, y por omisión, se aplicaría lo dispuesto en el artículo 105 de la misma Ley Hipotecaría, lo que supone en definitiva, que el deudor hace frente, ante un posible impago de la hipoteca, no sólo con la propia vivienda sino con todos sus bienes presentes y futuros hasta cubrir la citada deuda, que para “consuelo de todos” es lo que hemos venido firmando de forma generalizada la mayoría de nosotros.  

Actualmente, de forma escueta, existen en nuestro país dos problemas con respecto a nuestro sistema hipotecario:

Primero.- El banco puede adjudicarse por el 50% del valor de tasación nuestra vivienda, una vez desierta la subasta, con lo que el otro 50% se convierte de facto en una deuda ilimitada, esto es, el banco se queda nuestra vivienda a un precio inferior que no cubre la deuda existente trayendo como consecuencia que la deuda no se extinga con la entrega de la propia casa. 

Segundo.- Aplicar la condición de la dación en pago de forma retroactiva a los préstamos ya firmados plantearía problemas tanto de índole jurídico como económico:

a) No es posible cambiar las normas ante un contrato de préstamo formalizado con anterioridad porque provocaría una figura llamada “indefensión jurídica” a las entidades bancarias.
b) Cuando se firmaron los contratos de préstamo se hicieron en libertad de ambas partes, a nadie se le obligó a hacerlo.
c) Tengamos en cuenta también que una parte del dinero prestado por las entidades bancarias a través de esos mismos créditos hipotecarios no se utilizó para la adquisición de la vivienda sino que se utilizó para otros menesteres como práctica, desacertada, de nuestra propia cultura consumista.

Como reflexión final, si alguno de nosotros pusiéramos como condición a la entidad bancaria que nuestro préstamo hipotecario se acogiese a la cláusula de la dación en pago a buen seguro esto provocaría que el banco no sólo no estaría dispuesto a concedernos más allá del 50% del valor de tasación de la vivienda, obligándonos indirectamente a que una parte del pago de la misma viniese por el canal del ahorro, sino que las condiciones económicas que nos impondría en nuestro préstamo serían mucho más severas.

Dentro de la problemática actual y dado que los bancos se han ido convirtiendo, de forma involuntaria y muy a su pesar, en auténticas agencias inmobiliarias, a la vez que se tardará largo tiempo en equilibrar la demanda con la oferta de inmuebles por la cantidad tan ingente que de estos bienes atesoran estas entidades, tendremos que ir pensando que el acceso a la vivienda, siendo un bien básico en nuestro modo de vida, se antojará difícil y costoso agravado por el bajo nivel de empleo y rentas de las que disponemos la mayoría de ciudadanos.

Soy Goyo Vilda y en este blog comparto contigo mis inquietudes y reflexiones semanales. Para atender tus intereses personales o necesidades empresariales estoy a tu disposición con todo el equipo técnico de ALFICO. Puedes usar el formulario de contacto de nuestra web o el teléfono 979 123 738.